Контакты
Подписка
МЕНЮ
Контакты
Подписка

Безопасность жилья в стиле бизнес, комфорт, эконом

В рубрику "Директор по безопасности" | К списку рубрик  |  К списку авторов  |  К списку публикаций

Безопасность жильяв стиле бизнес, комфорт, эконом

Техническая оснащенность новостроек зависит главным образом от того, как позиционируется строящийся объект. Если это жилой дом в Новой Москве с минимальной стоимостью квадратного метра, то и покупатели понимают, что за эти деньги они увидят соответствующий результат. Но было бы странным не обнаружить видеокамеры по периметру дома или на подземной парковке, а также домофоны, автоматическую парковку или шлагбаум, консьержа в домах среднего и высшего уровня. И если для первых нужны минимальные затраты на содержание дома, минимальные платежи управляющей компании, то для вторых важно решение всех возникающих проблем как можно быстрее и как можно элегантнее
Юрий Мальтер
Технический директор Холдинговой компании ООО "Элит Секьюрити Инжиниринг"

Технические средства безопасности можно разделить на обязательные к установке, как то системы противопожарной защиты, так и необязательные, но повышающие уровень комфорта и безопасности жильцов, их имущества и элементов домов: подъездов, лифтов, межквартирных коридоров, квартир и припаркованных внутри дворовой территории автомашин жильцов. Решение задач по обеспечению безопасности жителей, их имущества и элементов зданий возлагается на системы видеонаблюдения, домофонные системы и шлагбаумы, обеспечивающие сохранность автомашин жильцов не только от угона, но и от действий вандалов и мелких воришек.

Компания ООО "Элит Секьюрити Инжиниринг" имеет многолетний опыт работы на строящихся объектах коммерческой и жилой недвижимости бизнес-класса и нижнего ценового сегмента. Основное различие между этими классами жилья составляет как качество используемых компонентов инженерных систем, строительных материалов и комплектующих для остекления, так и собственно сам состав монтируемых систем на этапе строительства

Как на самом деле оборудуется жилье

К сожалению, в последние годы по причине желания застройщика (генподрядчика) добиться значительной экономии даже жилые дома бизнес-класса зачастую оснащаются оборудованием более низкого уровня, чем изначально было заложено в проектной документации. И после сдачи такие объекты остаются оборудованы только теми системами, которые были установлены в период строительства.

Системы безопасности

Дома нижнего ценового сегмента вовсе не оборудуются системами, не обязательными для передачи жилья в эксплуатацию. После заселения в такие дома жильцы очень неохотно и долго пытаются согласовывать между собой любые работы по установке систем безопасности, поскольку это дополнительные траты из своего кармана, которые зачастую невозможно разделить на всех жильцов, многие просто отказываются от участия в данных мероприятиях. Однако если даже жильцы новых домов, не оборудованных системами безопасности, решаются на установку системы видеонаблюдения или шлагбаумов, это оборачивается другой значительной проблемой: жильцы стараются выбрать подрядчика, готового выполнить работы за наименьшую стоимость. С одной стороны, это понятно, но люди в итоге, как правило, получают за среднерыночную стоимость самое дешевое оборудование низкого качества, не выполняющее своей задачи в полной мере. По цене среднего видеорегистратора, доступного на рынке за 25–35 тыс. руб., им продают регистраторы, которые стоят 8–10 тыс. руб. Причем наименование оборудования не указывается в сметах, чтобы жильцы, не имеющие достаточных знаний для контроля данной работы, не могли проверить реальную стоимость предлагаемого оборудования. Кроме того, после завершения работ заказчики часто понимают, что качество того же изображения с видеокамер не позволяет разобрать лица человека, совершившего какие-либо преступные действия. Но недобросовестные монтажные организации не заинтересованы в том, чтобы вместе с заказчиком подробно проговорить все тонкости техники, ее возможности, объяснить, каков в итоге будет результат, – это потребует использования более качественной техники, и монтажники будут вынуждены конкурировать с другими компаниями на равных условиях. Честная конкуренция у таких мелких шабашников не приветствуется, ведь она не гарантирует результат.

Домофонные системы

В части установки домофонов такой проблемы практически нет, этот рынок уже очень давно устаканился, на нем много лет лидируют крупные компании, обслуживающие огромное количество объектов и за счет этого имеющие возможность предлагать очень выгодные условия на установку оборудования. У них отработана система получения денег за сервисное обслуживание, включаемое в платежные документы за квартплату, выстроены все бизнес-процессы. Мелким монтажникам невозможно конкурировать с лидерами домофонного рынка, если говорить об оснащении домофонными системами целого дома, а не одной квартиры.

Системы диспетчеризации

Диспетчеризация инженерного оборудования не входит в область систем безопасности, ее влияние на комфорт жильцов незаметно и воспринимается скорее как само собой разумеющееся, аналогично центральному отоплению или свету. Однако диспетчеризация инженерного оборудования, бесспорно, используется при строительстве любых зданий, и это уже не дань моде или вопрос удобства – это необходимая часть инженерных систем, без которой нормальная работа этих систем просто невозможна. Тем более современные требования к энергоэффективности, учету электроэнергии, газа и воды подразумевают использование системы диспетчеризации на законодательном уровне.

Перспективность сервисов для жилого сектора

 

Просмотр жильцами избранных видеокамер (парковка, двор, панели домофонов) на мобильном приложении Считаю невостребованным и плохо реализуемым сервисом, поскольку канал передачи данных потребует очень большой пропускной способности в случае единовременного подключения всех пользователей. Эффективнее осуществлять видеозапись событий с последующим анализом происшествий и выводом видеоинформации в режиме мониторинга на консьержа или охранника (при наличии последних).

Персональный учет карт доступа системы домофонии в СКУД Карты доступа не самый удобный аксессуар, для открытия подъездной двери удобнее все же пользоваться ключом или транспондером. В данном случае персональный учет поквартирно и так ведется. Транспондер наиболее удобен в случае совмещения его с открыванием шлагбаума на парковке.

Защита от клонирования карт доступа В жилых домах это не самая востребованная функция ввиду того, что любой желающий может проникнуть в подъезд вместе с входящими жильцами. Домофон служит защитой все же не от профессионального преступника, а скорее от вандалов и пьяниц, ночующих на лестницах.

Блокировка утерянных карт доступа Как говорилось выше, домофон – это защита не от профессионального преступника, а скорее от вандалов и пьяниц, ночующих на лестницах. Поэтому утерянный ключ от домофона вряд ли станет ценной находкой для злоумышленника, но данный функционал может быть полезен в целях простого контроля за базой жильцов, имеющих ключ.

Связь жильцов с консьержем и общение жильцов между собой через домофон Данная функция может быть особенно востребована в жилых комплексах, оснащенных шлагбаумом на въезд для осуществления пропуска на территориювызванного такси, спецтранспорта и пропуска гостей на автомашинах.

Централизованное оповещение жильцов управляющей компанией через домофонную систему, адресная реклама Вероятнее всего, жильцы будут против, если в квартирах начнут звонить домофоны, чтобы донести информацию от управляющей компании и тем более рекламу. Это напоминает несанкционированное вторжение в зону комфорта жильцов.

Открытие разрешенных дверей, а также ворот и калиток жильцами через мобильное приложение Данная функция также может быть востребована в жилых комплексах, оснащенных шлагбаумом на въезд для осуществления пропуска на территорию вызванного такси и пропуска гостей на автомашинах. Но она не отменяет наличие консьержа, поскольку по закону спецмашины должны иметь возможность беспрепятственно въезжать на территорию, отгороженную шлагбаумом или воротами. Скорее, выгоднее при отсутствии консьержа взять на себя функционал удаленного консьержа на условиях абонентской платы.

Установка видеокамер в квартире с доступом к ним из мобильного приложения Возможно при наличии Интернета в каждой квартире и сейчас в частном порядке. Такой сервис может быть интересен жильцам в комплексе услуг провайдера по предоставлению доступа к сети Интернет и телевидения. Подобный функционал может предоставлять и обслуживающая компания, но непонятен формат бизнеса – если Интернет предоставляется провайдером, всего лишь необходимо купить видеокамеру.

Установка в квартире элементов умного дома с доступом к ним из мобильного приложения Возможно, но чем он будет управлять? В квартире обычно нет автономных систем, требующих удаленного управления

В чем различия между классами

Техническая оснащенность новостроек зависит главным образом от того, как позиционируется строящийся объект. Если это жилой дом в Новой Москве с минимальной стоимостью квадратного метра, то и покупатели понимают, что за эти деньги они увидят соответствующий результат. Они хотят по относительно минимальной стоимости получить приемлемую коробку, чтобы потом превратить ее в уютное жилье в соответствии со своими возможностями. Отсутствие систем безопасности здесь является минимальной жертвой ради экономии. В данном случае экономия идет и на материалах оконного остекления, и на фурнитуре, и на качестве инженерного оборудования, труб, и на размерах придомовой территории и парковки, и на многом другом.

Но было бы странным не обнаружить видеокамеры по периметру дома или на подземной парковке, а также домофоны, автоматическую парковку или шлагбаум, консьержа в домах среднего и высшего уровня. Это просто само собой разумеющиеся опции. Другой вопрос, что там могут применяться те же китайские камеры и замки, установленные застройщиком, но это уже будут довольно неплохие изделия серийного производства с приличными характеристиками, хотя даже в этом случае всегда можно найти недостатки в реализованном решении.


Таким образом, в одном сегменте жилья на его ликвидность влияет цена, в другом – престиж и комфорт. Соответственно, для первых нужны минимальные затраты на содержание дома, минимальные платежи управляющей компании, и тут надо искать компромисс между ценой услуги и ее объемом. Для вторых важно решение всех возникающих проблем как можно быстрее и как можно элегантнее. Без сомнений, индивидуальный подход будет обходиться жильцам дороже.

Каков необходимый минимум среднего класса

Для примера разберем необходимый минимум технических средств при оснащении современного жилья среднего класса.

  • Пожарная сигнализация, система дымоудаления, автоматизированная система пожаротушения – являются обязательными к установке для всех многоквартирных жилых объектов, и это регламентируется законодательно.
  • Видеонаблюдение и домофония – обязательная, на мой взгляд, опция для жилья среднего и более высокого класса.
  • Контроль доступа – в жилых домах среднего класса использование СКУД не совсем целесообразно ввиду минимального количества помещений, требующих контроля доступа. В данном случае проще решать задачу ограничения доступа обычными замками с ключами.
  • Автоматизированная парковка – это, скорее, опция для бизнес- и более высокого класса жилья, где имеется собственная подземная парковка или значительная придомовая территория.
  • Охранная сигнализация – как в случае с контролем доступа, не совсем применима в домах среднего класса.
В Москве осталось всего две отраслевые выставки, которые не только способны собрать в своих стенах завсегдатаев подобных мероприятий, но и привлечь новых участников, которые даже в такой непростой с экономической точки зрения ситуации не оставляют тренд развития технологий. На форуме All-over-IP 2016 наиболее интересны были решения для корпоративных заказчиков в части новых технологий: решения по защите периметра, новинки в области сетевых технологий (коммутаторов, удлинителей PoE-сигнала, разветвителей). Было интересно ознакомиться с интегрированным комплексом безопасности от "Интегра-С", изучить новинки и новые решения от наших стратегических партнеров: DSSL (TRASSIR), ITV | AxxonSoft ("Интеллект"), Milestone Systems, RusGuard, СФИНКС и др.

Кому нужна автоматизация Системы автоматизации жилых зданий и учета ресурсов ЖКХ представляют собой для застройщиков не более чем дополнительные работы, приносящие незначительные деньги на общем фоне стройки. Это не их бизнес, а контролирующих сбор денег за ресурсы ЖКХ органов. Для покупателей жилья автоматизация тоже оборачивается дополнительными затратами, хотя на общем фоне также незначительными.

IP-технологии, беспроводные решения, интеллектуальное здание находятся на довольно высоком уровне развития, и без них уже невозможна реализация ни одного проекта. Эти технологии вошли в жизнь как само собой разумеющееся. На очереди увеличение пропускной способности каналов связи, усиление сигналов и уменьшение размеров элементной базы

Системы умного дома можно разделить на две категории:

  1. сложные – осуществляющие управление всеми возможными элементами дома со значительным количеством сценариев (свет, мультимедиа, бытовые приборы, инженерные системы);
  2. простые – управление основными инженерными системами с минимальными сценариями. Первые рассчитаны на частное жилье – большие дорогие коттеджи. Такие системы требуют значительной кастомизации программного обеспечения, что приводит к высокой стоимости системы и ее перенасыщенности функционалом. Специалисты "Элит Секьюрити Инжиниринг" неоднократно реализовывали подобные проекты и, по практике, заказчик играется с такой системой первые две недели, а потом она перестает его интересовать и он использует минимальный набор функционала.

Вторые рассчитаны на более прагматичного заказчика, которому нужно, чтобы в доме была оптимальная температура и влажность, экономия ресурсов и возможность удаленного управления. Именно такие системы сейчас показывают значительную популярность. Их основной функционал стандартизирован, и они относительно недороги в монтаже и эксплуатации.

От чего зависит эффективность эксплуатации объектов жилья

Разумеется, на вопрос о необходимости повышать эффективность эксплуатации жилых зданий в современных условиях наиболее грамотно ответят специалисты компаний, проводящих комплексную эксплуатацию объектов жилья. Но как представитель организации, которая осуществляет сервисное обслуживание инженерных систем, я считаю самыми важными три аспекта.

  1. Ответственный выбор монтируемого оборудования, позволяющий при более высокой цене на этапе строительства снизить стоимость владения за счет большего ресурса наработки на отказ.
  2. Использование программных комплексов, позволяющих осуществлять мониторинг состояния систем для своевременной реакции до аварии.
  3. Качественное и своевременное сервисное обслуживание и планово-предупредительный ремонт.

Если первые две задачи находятся за кругом ведения эксплуатирующей организации и напрямую зависят от желания заказчика и совести застройщика, то третий пункт полностью в зоне ответственности эксплуатирующей организации.

Опубликовано: Журнал "Системы безопасности" #2, 2017
Посещений: 2716


  Автор
Юрий Мальтер

Юрий Мальтер

Технический директор Холдинговой компании ООО "Элит Секьюрити Инжиниринг"

Всего статей:  1

В рубрику "Директор по безопасности" | К списку рубрик  |  К списку авторов  |  К списку публикаций